Все, что касается аренды. Условия отсрочки арендной платы.
ВС РФ накануне майских праздников выпустил второй «ковидный» обзор судебной практики (Обзор-2).
Продолжаем, вместо шашлыков, разбирать «ковидный» обзор верховной судебной инстанции. Надеюсь, это достойное занятие смягчит моим читателям горечь утраты всеми любимой майской развлекухи.
Итак, теперь условия отсрочки арендной платы. Хочу уточнить, что все, что касается аренды — это именно про аренду, а не про договор коммерческого найма жилого помещения (именно так юридически правильно называть то, что неюристы называют арендой квартир).
ВС ответил на вопрос, с какого момента условия договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки (платить потом все равно придется!) арендной платы, согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. No 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Высшая судебная инстанция разъяснила, что арендодатель обязан подписать дополнительное соглашение к договору аренды в течение 30 дней с момента обращения арендатора.
В соответствии с вышеуказанным законом и актами глав субъектов РФ, отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории субъекта РФ. Эти даты — величина постоянная и не зависят от того, когда заключено допсоглашение к договору. Напомню, что режим ЧС у нас не вводили нигде, а когда конкретно в вашем регионе был введен режим повышенной готовности, можно посмотреть в Интернете.
Таким образом, момент изменения договора аренды в части начала действия отсрочки по арендной плате — дата введения режима повышенной готовности.
Если арендодатель не хочет заключать допсоглашение, придется обращаться в суд с иском о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, платить по договору на старых условиях при этом необязательно. Естественно, стороны могут договориться и о более льготных условиях по срокам для арендатора. От себя хочу уточнить, что если договор аренды прошел государственную регистрацию, то допсоглашение также должно быть зарегистрировано в Росреестре. И да, все это касается только арендаторов, осуществляющих свою деятельность в отраслях особо пострадавших от пандемии коронавируса. Остальным отсрочка светит только по договоренности с арендодателем.
Если во время судебных разбирательств, связанных с отсрочками по аренде (в том числе и с арендатором из числа наиболее пострадавших) арендодатель докажет, что арендатор злоупотребил правом и фактически пользовался арендованным помещением и вообще мало пострадал, то суд, с учетом всех обстоятельств и представленных сторонами доказательств, может полностью иди частично отказать арендатору в защите его права и взыскать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств. Вот так!
Про уменьшение размера арендной платы
Согласно части 3 статьи 19 Закона No 98-ФЗ, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. No 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона No 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Здесь аналогичным образом. Плата уменьшается с момента введения режима повышенной готовности в субъекте. Независимо от даты подписания целевого допсоглашения или вступления в законную силу иска об обязании заключения допсоглашения об уменьшении размера арендной платы. Правда ВС указал, что размер уменьшения должен соответствовать размеру уменьшения арендной платы при аналогичных ситуациях, хотя такое (коронавирус) у нас в первый раз. Зато не в первый раз ВС пишет так, что невозможно разобраться, что именно он хотел сказать. Жизнь, т.е. судебная практика, это поправит.
Все, что было сказано выше про аренду целого объекта недвижимости относится и к его части.
Про жилые помещения: мораторий на взыскание штрафных санкций за несвоевременную оплату коммунальных услуг.
Неустойку не будут взыскивать не только с собственников и нанимателей жилых помещений, но и с управляющих компаний. Мораторий действует в отношении неустоек (пеней, штрафов), подлежавших начислению за период просрочки с 6 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г., независимо от расчетного периода (месяца) поставки коммунального ресурса (оказания коммунальных услуг), по оплате которой допущена просрочка, в том числе, если сумма основного долга образовалась до 6 апреля 2020 г., если законом или правовым актом не будет установлен иной срок окончания моратория. Это правило действует для всех субъектов РФ и не зависит от даты введения режима повышенной готовности.
