Юрист на сделках с недвижимостью нужен всегда. Гражданам, которые верят, что юрист на сделке, связанной с недвижимостью, только лишние расходы, посвящается.
Ну, действительно, зачем юрист, если уже есть риэлтор, который уверяет, что юристы специально нагнетают ситуацию, чтобы вытянуть из клиента побольше денег, запугивают, а никаких проблем реально нет. Вторая сторона — милейшие люди и все у нас будет хорошо. И у некоторых, действительно, все бывает хорошо.
Я сейчас про других. Про тех, кому потом плохо и, главное, как они к этому приходят. Итак, сделка купли-продажи загородного дома с участком земли. Риэлтор — милейшая женщина средних лет. Продавец — моя родственница, которая в силу возраста и болезней не может ходить, но при этом абсолютно все понимает. Я — представитель продавца по доверенности, тщательно скрывающая от всех наличие высшего юридического образования.
Покупатели — семейная пара, давно мечтавшая жить в том прекрасном месте, где находится дом, и набравшая долгов, чтобы хватило денег на долгожданную покупку. Недвижимость, в силу разных причин, продавалась полтора года. И у риэлтора было достаточно времени, чтобы разобраться с объектом. По каким-то причинам она «забила» на сбор документов и за три дня до сделки, заказав выписку из ЕГРП, узнала много нового о продаваемых объектах. Но, это ладно, внесли изменения в договор в пожарном порядке, и пошли в МФЦ, сдавать документы.
На вопрос сотрудника МФЦ, а где согласие супруга продавца на сделку, риэлторша сделала удивленное лицо и спросила меня, а где оно? Я ответила, что супруга нет, увы, в этой жизни. Риэлторша выдохнула, сотрудник сказал, что регистрацию приостановят и попросят свидетельство о смерти.
Ну, а теперь, самое интересное. Ни риэлтор, ни покупатели так и не поняли, что выходить на сделку было нельзя. Моя родственница приобрела дом и землю, находясь в браке, следовательно, отчуждаемая недвижимость была общим имуществом супругов. При открытии наследства, нотариус должен был выделить супружескую долю жены и разделить между всеми наследниками, включая и пережившую супругу, половину, принадлежавшую супругу умершему. Таким образом, собственниками загородного дома становились несколько человек — моя родственница и ее дети.
Однако и тут есть нюансы. И родственница и дети заявляли нотариусу, при открытии наследства, только о счетах в банках. Искренне веря, что если дом с землей записаны на маму, то это только ее. И получили свидетельства о праве на наследство исключительно на денежные средства.
Но это ничего не меняет, так как есть норма закона, в соответствии с которой принятие части наследства означает принятие наследства целиком. И они, являясь наследниками по закону, стали и собственниками недвижимости. Хотя и не оформили это в установленном законом порядке. И покупатели просто обязаны были во всем этом разобраться. Ну, или их риэлтор. Я на 100% уверена, что проблем у покупателей не будет, так как знаю семью и ситуацию.
Но это только в этом конкретном случае. А в других, особенно при наличии конфликта между наследниками, что, увы, бывает довольно часто, наследники, которых забыли упомянуть в списке продавцов в договоре купли-продажи, в течение трех лет, с момента как они об этом узнают, могут обратиться в суд с иском об оспаривании сделки.
И в лучшем случае, покупателям придется платить по новой, а в худшем — лишиться вожделенного дома и потом долго бегать, возвращая свои деньги. Так, что не стоит экономить на юристах, может выйти дороже впоследствии. Юрист на сделках с недвижимостью нужен совершенно реально. Потому что надо понимать, что риэлтор — это человек, который находит нужный вам объект/покупателей. И все. Именно за это вы ему платите.
Пишу и понимаю, что русский «авось» все равно перевесит любые разумные доводы. Именно поэтому юристы никогда не останутся без работы.
